Arsa Alma Rehberi: Arsa Alırken 9 Adım ve Güvenlik Kontrolleri
Arsa Alma Rehberi
İlk aramadan tapu devrine kadar arsa alırken izlemeniz gereken adımlar ve dolandırıcılığa karşı yapmanız gereken kontroller, resmî kaynaklarıyla tek sayfada.
Üç altın kural
- Önce belge, sonra para. Tapu kaydını, imar durumunu ve satıcının kimliğini görmeden ödeme yapmayın.
- Ödeme tapuda, malik adına. Satış bedelini banka yoluyla, tapudaki malikin kendi hesabına ve tapu devriyle aynı gün ödeyin.
- Acele eden kaybeder. “Başka alıcı var, bugün kapora verin” baskısı en sık görülen dolandırıcılık işaretidir.
Arsa Alırken 9 Adım
İlk aramadan tapuya kadar yapılması gerekenler, sırasıyla.
- 01Bütçe ve bölgeSiz
Ne kadar ayırabileceğinizi, peşin mi taksitli mi alacağınızı ve hangi bölgeye bakacağınızı netleştirin.
- 02Parsel sorgulamaTKGM
Ada ve parsel numarasıyla konumu, alanı ve niteliği Parsel Sorgu üzerinden kontrol edin.
- 03İmar durumuBelediye
Belediyeden imar durumu alın: emsal, TAKS, kat yüksekliği, yol ve çekme mesafeleri.
- 04Tapu kaydı kontrolüTapu
Hisse durumu, şerh, ipotek ve haciz gibi kayıtları tapu kaydında inceleyin.
- 05Yerinde incelemeArazi
Yolu, eğimi, elektrik ve suyu, çevreyi yerinde görün; sınırları kontrol edin.
- 06Fiyat analiziDanışman
Bölgedeki güncel satışlarla m² fiyatını karşılaştırın, pazarlık payını belirleyin.
- 07Sözleşme ve kaporaYazılı
Kapora ve ödeme şartlarını mutlaka yazılı bir sözleşmeye bağlayın.
- 08Tapu randevusu ve harçWeb Tapu
Web Tapu üzerinden başvuru yapılır; tapu harcı ve döner sermaye ödenir.
- 09Devir sonrasıBelediye
Tapu devrinden sonra emlak vergisi bildirimi için belediyeye başvurun.
Ödeme yapmadan önce 6 kontrol
9 adımın en kritik kısmı, para el değiştirmeden önce yapılan kontrollerdir. Her birini resmî bir kaynaktan kendiniz doğrulayabilirsiniz. Ekran görüntüsü ya da fotoğraf yerine belgenin aslını veya güncel kaydını isteyin.
- Tapu müdürlüğü · e-Devlet
Tapu kaydını görün
Satıcıdan güncel tapu kaydını isteyin. Malikin adı, ada ve parsel numarası, yüzölçümü ve niteliği (tarla, arsa, bağ gibi) ilandakiyle aynı olmalı. Kayıttaki haciz, ipotek, şerh ve beyanlara özellikle bakın; bunlar satışı engelleyebilir ya da borcu size taşıyabilir. Malik kendi tapu bilgilerini e-Devlet ve Web Tapu üzerinden görebilir.
- TKGM Parsel Sorgu
Arsanın yerini doğrulayın
Ada ve parsel numarasını TKGM Parsel Sorgu ekranına girin; parselin haritadaki yerini, şeklini ve yüzölçümünü görürsünüz. Size gösterilen arazinin bu parsel olduğundan emin olun ve arsayı mutlaka yerinde görün. Ada ve parsel vermekten kaçınan satıcıyla işlem yapmayın.
- Belediye imar müdürlüğü
İmar durumunu belediyeden alın
“İmarlı” sözü tek başına yeterli değildir. Arsanın bulunduğu belediyeden güncel imar durumunu alın: kullanım amacı (konut, ticaret, park, yol), emsal, TAKS ve yükseklik burada yazar. Parselin bir kısmı yola ya da parka ayrılmışsa ileride düzenleme ortaklık payı kesilebilir; 3194 sayılı İmar Kanunu 18. maddeye göre bu pay yüzde 45'e kadar çıkabilir.
- Kimlik · Noter
Satıcının gerçekten malik olduğundan emin olun
Satıcının kimliğindeki bilgiler tapudaki malikle aynı olmalı. Satış vekâletle yapılacaksa vekâletnamenin aslını görün, düzenlendiği notere vekâletin geçerli olup olmadığını ve azledilip azledilmediğini sorun. Mümkünse malikin kendisiyle yüz yüze ya da görüntülü görüşün.
- Hisseli ve tarım arazileri
Hisseli arazide neyi aldığınızı bilin
Hisseli tapuda arazinin belli bir bölümünü değil, bütünün bir payını alırsınız. “Şu köşe sizin” sözünün resmî bir karşılığı yoktur. Diğer paydaşların Türk Medeni Kanunu 732-734. maddelerdeki önalım (şufa) hakkı vardır: satışı öğrendikten sonra üç ay, her hâlde satıştan sonra iki yıl içinde dava açarak payı sizden alabilirler. Tarım arazilerinde bölünme ve hisseli satış 5403 sayılı Kanun ile sınırlandırılmıştır.
- Banka · Tapu müdürlüğü
Ödemeyi tapu devriyle birlikte yapın
Satış resmî senedi tapu müdürlüğünde imzalanır. Satış bedelini banka yoluyla, tapudaki malikin kendi hesabına ve devirle aynı gün gönderin. Aracı, akraba ya da “avukat” hesabına para yatırmayın. Tapu randevusu ve harç bilgisi için Web Tapu ve ALO 181 hattını kullanabilirsiniz.
Dolandırıcılığın sık görülen yolları
Aşağıdaki durumlardan biriyle karşılaşırsanız ödemeyi durdurun ve belgeleri yeniden kontrol edin.
Ödeme ve sözleşme nasıl yapılmalı?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu 237. maddeye göre resmî şekilde (noterde) yapılmadıkça geçerli olmaz; elden yazılan bir kâğıt sizi korumaz. Tapu harcı 492 sayılı Harçlar Kanunu tarifesine göre alınır, döner sermaye ücreti ayrıca ödenir. Emlak hizmet bedeli üst sınırı Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile belirlenmiştir. Emlak işletmesinin yetki belgesini Ticaret Bakanlığı TTBS üzerinden sorgulayabilirsiniz.
Arsanızı koruyun
Dolandırıcılık yalnızca alıcıları değil, uzun süre ilgilenilmeyen arsaların sahiplerini de hedef alır. Birkaç basit adımla arsanızı sahte vekâlet ve sahte kimlikle yapılan satışlara karşı koruyabilirsiniz.
- Web Tapu üzerinden taşınmazınıza “işlem yapılamaz” beyanı koyabilirsiniz. Bu beyan varken siz bizzat gitmeden tapuda işlem yapılamaz.
- Adınıza verilmiş vekâletleri e-Devlet'teki “Kişi Vekaletnameleri Sorgulama” hizmetinden görebilirsiniz.
- Tapu kayıtlarınızı e-Devlet'ten ara ara kontrol edin; tanımadığınız bir işlem görürseniz hemen tapu müdürlüğüne başvurun.
- Satış ilanınızı yalnızca yetkilendirdiğiniz emlak işletmesi yayımlayabilir. Yetkiyi e-Devlet'teki EİDS ekranından verir ve geri alırsınız.
Şüphelenirseniz
Ödeme yaptıysanız vakit kaybetmeden bankanızı arayın ve en yakın polis ya da jandarmaya başvurun. Tapu işlemleriyle ilgili sorular için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün ALO 181 hattını arayabilirsiniz.
155
Polis İmdat
156
Jandarma
181
ALO Tapu
Fotoğraflar: Jakub Żerdzicki, henry perks, Sven Mieke, 2H Media, Margo Evardson, Aaron Lefler, Signature Pro, rupixen, Towfiqu barbhuiya, 毛 祥, jean wimmerlin, Kelly Sikkema, Gabrielle Henderson, Rod Long, SumUp, Georg Bommeli / Unsplash.