Kat Karşılığı Süreci: Adım Adım
Kat Karşılığı Süreci
Arsanızı müteahhide vermeden önce bilmeniz gerekenleri anlatıyoruz. Boş arsada ve kentsel dönüşümde süreç farklı işler; ikisini ayrı ayrı adım adım bulabilirsiniz.
Kat karşılığı nedir?
Arsa sahibi arsasını müteahhide verir, müteahhit kendi parasıyla o arsaya bina yapar. Bina bitince bağımsız bölümler (daire, dükkân) önceden anlaşılan orana göre paylaşılır.
Arsa sahibi inşaat için para ödemez, müteahhit de arsa için para ödemez. Hukuktaki adı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir.
İki ayrı yol
Arsanızın durumuna göre ilgili bölüme geçin.
Boş arsada kat karşılığı
Arsa sahibi ile müteahhit arasında, sırasıyla böyle ilerler.
- Ön inceleme
Arsanızı tanıyın
Tapu kaydına bakılır: haciz, ipotek ya da şerh var mı, arsa hisseli mi? Belediyeden imar durumu belgesi alınır. Emsal (KAKS), TAKS, kat adedi ve çekme mesafeleri burada yazar. Arsa hisseliyse sözleşmeye bütün paydaşların katılması gerekir.
- Değer
Ne kadar inşaat çıkacağını hesaplayın
Arsa alanı ile emsal çarpılarak yapılabilecek inşaat alanı bulunur. Bölgedeki daire fiyatları ve inşaat maliyetiyle birlikte arsanızın kat karşılığındaki gerçek değeri ortaya çıkar. Pazarlığa bu rakamla oturursunuz.
- Seçim
Müteahhidi araştırın
Birden fazla teklif alın. Müteahhidin bitirdiği binaları yerinde görün, iskan alıp almadığını ve oturanların memnuniyetini sorun. Yapı müteahhidi yetki belgesi numarası, mali gücü, vergi ve SGK borcu olup olmadığı kontrol edilir.
- Pazarlık
Teklifleri karşılaştırın
Yalnızca yüzdeye bakmayın. Hangi katların ve cephelerin size kalacağı, daire büyüklükleri, malzeme kalitesi, teslim süresi ve varsa ek ödeme birlikte değerlendirilir.
- Sözleşme
Sözleşmeyi noterde yapın
Taşınmaz devri içerdiği için sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır; yalnızca imza onayı yetmez. Projeler, teknik şartname, daire paylaşım listesi, teslim tarihi, gecikme tazminatı, teminatlar ve tapu devir planı sözleşmeye yazılır. Sözleşme tapuya şerh verdirilebilir.
- Belediye
Proje ve ruhsat
Zemin etüdü yapılır; mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler hazırlanır. Belediye projeleri onaylayınca yapı ruhsatı verilir ve inşaatı bir yapı denetim firması denetler. Bu aşamada genellikle kat irtifakı kurulur.
- İnşaat
İnşaat ve kademeli tapu devri
Müteahhide düşen arsa payları tek seferde değil, inşaatın ilerleyişine göre aşama aşama devredilir: örneğin temel, kaba inşaat ve ince işler bitince. Böylece iş yarım kalırsa arsa sahibi korunmuş olur.
- Teslim
İskan ve teslim
Bina bitince yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınır, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Daireler eksik iş listesiyle kontrol edilerek teslim alınır. Son tapu devrinin iskandan sonraya bırakılması önerilir.
Kentsel dönüşümde kat karşılığı
Üzerinde riskli bina olan parsellerde süreç 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre işler. Boş arsadan farklı olarak bina önce resmî olarak riskli sayılır, kararlar maliklerin çoğunluğuyla alınır.
- Tespit
Riskli yapı tespiti
Maliklerden biri, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının lisans verdiği bir kuruluşa başvurur. Binadan karot (beton numunesi) alınır ve rapor hazırlanır. Tespit masrafını başvuran malik öder.
- Bildirim
Tapuya şerh ve itiraz
Rapor onaylanınca tapu müdürlüğü bağımsız bölümlerin tapusuna riskli yapı şerhi koyar ve maliklere bildirir. Malikler bildirimden itibaren 15 gün içinde rapora itiraz edebilir.
- Çoğunluk
Malikler karar verir
Maliklere toplantı çağrısı yapılır. Yeni bina, paylaşım ve müteahhit konusundaki karar, hisseleri oranında salt çoğunlukla (yarıdan fazla) alınır. Karara katılmayanların payları, rayiç değerin altında olmamak üzere açık artırmayla öncelikle diğer maliklere satılabilir.
- Sözleşme
Müteahhit ve sözleşme
Çoğunluğun seçtiği müteahhitle noterde kat karşılığı sözleşmesi yapılır. Yeni dairelerin büyüklüğü, kat ve cephe dağılımı, dükkânların durumu, teslim süresi ve inşaat boyunca müteahhidin ödeyeceği kira desteği burada yazılır.
- Tahliye
Tahliye ve kira yardımı
Bina için yıkım süresi verilir (en fazla 90 gün), bina boşaltılır ve abonelikler kapatılır. Hak sahipleri devletin kira yardımına tahliyeden sonra bir yıl içinde başvurabilir; tutarı ve süresini Kentsel Dönüşüm Başkanlığı belirler.
- İnşaat
Yıkım, ruhsat ve inşaat
Bina yıkılır, yeni projeye ruhsat alınır ve inşaat yapı denetim gözetiminde ilerler. Dönüşüm kapsamındaki işlemlerde tapu ve noter harcı, damga vergisi ve belediye harçlarında istisnalar uygulanır.
- Teslim
Teslim ve yeni tapular
İskan alınır, daireler sözleşmedeki listeye göre teslim edilir ve yeni tapular maliklere verilir.
Sözleşmede olması gerekenler
Her iki yolda da sorunların çoğu sözleşmede yazmayan konulardan çıkar. Şunların açıkça yer aldığından emin olun.
Paylaşım nasıl hesaplanır?
Arsa alanı, emsal ve paylaşım oranını değiştirin; size düşen alanı ve yaklaşık daire sayısını hemen görün.
Kendiniz hesaplayın
Toplam inşaat alanı, arsa alanı ile emsalin çarpımıdır. Arsa sahibi payı bu alanın yüzdesi olarak anlaşılır.
- Toplam inşaat alanı
- 1.500 m²
- Müteahhide kalan
- 825 m²
Oran; arsanın konumuna, emsaline, bölgedeki satış fiyatlarına ve inşaat maliyetine göre değişir. Kesin daire sayısı ortak alanlar düşüldükten sonra projeye göre belirlenir.
Diğer hesaplama araçları →Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki ya da mali danışmanlık yerine geçmez; sözleşme metni için avukatınızla çalışmanızı öneririz. Arsa sahibinin arsasını ticari faaliyet olmaksızın kat karşılığı vermesi genellikle KDV'ye tabi değildir; size düşen daireleri satarken vergi durumu için mali müşavirinize danışın. Kentsel dönüşüm bilgileri 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği'ne (son değişiklik 4 Şubat 2026) göre özetlenmiştir; kira yardımı tutarları için Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel duyurularına bakın. Fotoğraflar: Unsplash. Videolar YouTube'daki yayıncılarına aittir.
Ekibimiz
Size eşlik edecek danışmanlarımız.
Bizimle Konuşalım
Adınızı ve telefonunuzu bırakın, sizi arayalım. Dilerseniz doğrudan arayabilir ya da yazabilirsiniz.